L'article 103 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives (dite loi Warsmann) a modifié la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles vacants. Il facilite et sécurise en effet - sous un certain nombre de réserves et de garanties - la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de souscrire un emprunt bancaire. Selon l'exposé des motifs, l'objectif de cette disposition était "de sécuriser, et donc de faciliter, les emprunts contractés par les syndicats de copropriétaires, par exemple pour réaliser des audits, des diagnostics, ou des travaux d'économie d'énergie dans les parties communes". L'emprunt collectif de copropriété peut également être utilisé pour financer des travaux ou des actes d'acquisition régulièrement votés par l'assemblée des copropriétaires, ou pour préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation de travaux votés. La possibilité de réaliser de tels emprunts peut se révéler particulièrement utile dans la prévention des difficultés qui touchent aujourd'hui un grand nombre de copropriétés et peuvent conduire au final à des prises en charge coûteuses par l'Anah ou l'Anru.
La mise en oeuvre de cette disposition - bienvenue, alors que le secteur du logement traverse une crise profonde - était toutefois suspendue à la parution de son décret d'application. Un an après la loi Warsmann, c'est désormais chose faite avec le décret du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété. Outre des articles de coordination avec le cadre réglementaire préexistant, ce décret comporte deux dispositions importantes.
La première prévoit que le montant de l'emprunt souscrit au nom du syndicat apparaît dans la première partie de l'état daté, document transmis par le syndic au notaire avant l'établissement de tout acte réalisant ou constatant le transfert ou la création d'un droit réel sur un lot. L'état daté est un document-clé dans toute opération de vente ou d'achat d'un lot par un copropriétaire. Il recense en effet les sommes éventuelles restant dues par le vendeur, celle dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur (avances) et celles qui pourraient incomber au nouveau copropriétaire (les provisions pour charges courantes et les provisions pour travaux décidés par l'assemblée). La seconde disposition prévoit l'obligation de notifier au syndic, lors d'une opération de transfert de la propriété d'un lot, l'accord du prêteur, de la caution et du nouveau propriétaire sur le fait que les sommes restant dues au titre du remboursement de l'emprunt collectif par l'ancien propriétaire du lot sont désormais à la charge de l'acquéreur du lot.
Enfin le décret renforce l'obligation d'information des copropriétaires par le syndic, afin d'y faire figurer les conditions du projet de contrat de prêt collectif et la proposition d'engagement de caution correspondante. Il précise aussi les modalités de reconnaissance de la défaillance d'un copropriétaire (le constat résultant en l'occurrence d'une lettre recommandée avec AR "adressée par le syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l'emprunt et restée infructueuse pendant plus de trente jours"). Cette reconnaissance est importante, dans la mesure où elle permet de faire jouer la garantie prévue par la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : décret 2013-205 du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété (Journal officiel du 13 mars 2013).

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